龙岩国际汽车城项目可行性研究报告书B.doc

表12 龙岩轿车销售市场及相关产业规模预测 年份 小车销售 售后服务 维修 二手车交易 汽配批发销售 合计 计算公式 数量*金额 1000元/辆*小车保有量 2000元/辆*小车保有量 当年小车销售量*二手车比例 3000元/辆*小车保有量 各产业规模之和 04年 05年 06年 07年 08年 09年 根据上面的预测数据，龙岩2004年小车销售及相关行业产值达到近15.21亿元，2006年将达到近18.40亿元，到2010年将达到近24.49亿元。 六． 项目实施方案 ⒈ 项目选址及周边状况 （1）项目选址的具体地理位置描述 该项目选址于龙岩经济开发区龙腾路以东一地块，处于建设中的新中心区南边缘，南临待开发的居住用地地块；地块西面为龙工机械厂区；地块以北为公建用地。 （2）配套设施（水、电、气、通讯）状况调查 本地块目前未平整，地貌以农田和草地为主，水、电、气、通讯未通。根据政府相关部门的规划，龙腾路将建设成为一条高标准的市政干道，将于2005年底通车，届时沿路将可以通过，龙腾路来实现通水、通电、通气、通讯。 （3）交通状况及未来趋势 地块目前交通状况不好，只有龙腾路通过。 （4）半径一公里方圆内的业态调查 （5）周边经济环境及行业调查 2．项目实施初步计划 （1）功能分区及建筑面积 本项目初步规划按约460亩计算，共约306667 m22，规划将按用途进行功能分区，初步构想如下表所示。 表13 项目功能分区 功能区 主要 业务种类 主要建筑 面积估算 建筑类型 4S 专卖区 销售各类 新轿车 4S专卖店、品牌销售商销售大厅 按15家计算， 6000m2/家，占地9万m2；建筑面积按5000m2/家，共7.5万 m2。 采用钢架结构，以大厅和少量办公室构成 新车 会展区 各类新车、进口车集中式展览、销售及信息发布、会所 展览中心大厦 占地3万m2，3层，建筑面积2 m2，一层作展示用，其余层做休闲会所、中型会议厅、写字楼等 一层采用钢架结构，二三层采用混凝土结构 二手车 交易区 二手车交易 二手车交易中心 占地4万 m2，建筑面积4.5万平米，一楼为二手车展示场所、二楼为交易大厅和相关办公场所、二手车拍卖场 整体采用混凝土结构 购车综合 服务区 汽车一条龙服务、包括办证、工商、保险、汽车金融业务等 综合服务大厦 占地面积15000 m2，建筑面积8000 m2，二层，按照写字楼标准建设 混凝土结构 汽车 服务区 汽车测试、仓储、汽车维修、汽车养护等 按功能分区的建筑群 占地2万m2，建筑面积2万m2，一层为主，局部二层 混凝土结构 汽车 配件市场 汽车配件批发、销售、配送等 汽车配件综合市场 占地1.5万m2，建筑面积5万m2，四层。 混凝土结构 汽车超市 汽车室外展示、销售 各品牌 销售卖场 占地3万m2，建筑面积10000 m2 混凝土结构、 市场 综合区 汽车俱乐部、汽车购物广场、餐厅、宿舍等 购物广场 员工大楼 占地1.5万平米，建筑面积3万平米，餐饮、购物广场、 汽车俱乐部、员工公寓、宿舍 混凝土结构 摩托车 市场 摩托车室外展示、销售 各品牌 销售卖场 占地1万m2，建筑面积3000平米 混凝土结构 汽车 文化区 休闲场所、 园林、儿童乐园、汽车文化展览馆 占地5.17万m2，建筑面积3000 m2 相关建设标准 合计 占地面积30.67万m2、建筑面积26.4万m2 建筑面积其中： 钢结构面积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2 上述功能分区是根据本项目的业务范围的设想而进行的，如果业务范围变化，则整个功能分区和建筑初步设想都将发生变化。 （2）项目经营模式设想 本项目定位初步设想是：我公司在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。本项目占地面积大、投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时需要整体规划，分期开发。 初步的经营模式设定为：一期以4S销售区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行（具体的经营策略需要根据市场的发展做更深入的研究）。 3．项目实施进度安排 本项目从目前2006年1月1号开始计算，预计到取得土地产权需要半年左右时间（即到2006年6月），土地平整3个月（即到2006年9月），从取得土地产权到具备招商条件（中间包括土地平整、人员组建、策划、招商场所建设等）估计需要6个月时间（即到2006年12月）。 从2007年元月开始一期4S店项目招商，招商时间为半年（即到2007年6月），其余为二期项目在2007年8月开始招商