立项可行性研究报告书.doc

深圳市 立项可行性研究报告  目 录 1 项目总论 3 1.1 项目背景 3 1.1.1 项目名称 3 1.1.2 开发公司简介 3 1.1.3 承担可行性研究公司 3 1.1.4 研究工作依据 3 1.1.5 项目建设规划内容 4 1.1.6 项目开发手续 4 1.2 可行性研究结果 5 1.2.1 市场预测 5 1.2.2 项目建设进度 5 1.2.3 投资估算和资金筹措 5 1.2.4 项目综合评价结论 7 2 项目投资环境和市场研究 9 2.1 市场宏观背景 9 2.1.1 全国投资环境 9 2.1.2 深圳市投资宏观背景 11 2.1.3 区域发展及前景预测 14 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 14 2.2 区域市场分析 15 2.2.1 区域市场界定 15 2.2.2 供给分析 15 2.2.3 需求分析 16 2.2.4 竞争分析 16 2.2.5 片区房地产市场分析结论 17 3 项目分析与评价 18 3.1 地块解析 18 3.1.1 项目地理位置 18 3.1.2 地形、地势 18 3.1.3 规划限制条件 18 3.2 项目SWOT分析 19 3.3 项目评价 19 4 市场定位及项目评估 20 4.1 项目定位 20 4.2 方案建议 21 5 项目开发建设进度安排 22 5.1 有关工程计划说明 22 5.2 施工横道图 22 6 投资估算与资金筹措 23 6.1 项目总投资估算 23 6.2 资金筹措 25 6.3 投资使用计划 25 7 销售及经营收入测定 26 7.1 物业销售收入估算 26 7.2 资金来源与运用分析 27 7.3 销售利润 27 8 财务与敏感性分析 28 8.1 项目盈利能力分析 28 8.2 项目不确定性分析 28 8.3 社会效益和影响分析 29 9 可行性研究结论与建议 30 9.1 拟建项目的结论性意见 30 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 31 9.2.1 项目的主要问题 31 9.2.2 建议 31 9.3 项目风险及防范建议 31 10 附表 32 项目总论 项目背景 项目名称 项目名称暂定为“ ”。 开发公司简介 承担可行性研究公司 研究工作依据 （1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》 （深圳市发展计划局：深计[2003]590号） （2）《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） （3）《建设项目经济评价方法与参数》 (国家计委、建设部：计投资[1993]530号） （4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） （5）《深圳建设工程价格信息》（2003） （6）企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表： 表1：项目经济技术指标 项目名称 整个项目 地块编号 2001补-05 总用地面积（m2） 4,4811.4 建设用地面积（m2） 4,4811.4 道路用地面积（m2） 0 容积率 2.22 覆盖率 30% 计容积率面积（m2） 99,600 其中：住宅公寓（m2） 92,200 商业（m2） 4,000 可出售住宅（m2） 92,200 可出售商业（m2） 4,000 建设配套 幼儿园3000 m2 ，居委会100m2 ，水电房和管理房300m2 总建筑面积（m2） 99,600 项目开发手续 项目已取得土地使用权 项目已取得土地使用权，并已补交地价款。 项目开发合法性手续 表2：项目开发合法性手续 开发条件 取得文件证号 企业法人营业执照 建筑业企业资质证书 结论 项目用地的《土地使用权出让合同书》已签订，开发、建设手续正在办理。 可行性研究结果 市场预测 项目建设进度 项目计划于2004年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年三季度竣工，其开发建设期为2年2个月。 投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为43,255.71万元（含地价），详见下表： 表3：项目总投资估算表 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。 项目总投资约43,255.71万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金16,318.92万元，银行借款8,000.00万元，销售收入18,936.79万元。 表4：项目资金来源表 注：自有资金为项目土地成本(按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算)。 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使用权。 项目建设后续资