山水凤凰城一期营销方案（ppt 59).ppt

阿里巧巧 阿里巧巧 山水凤凰城一期西区 营销方案 山水凤凰城一期新户型营销推广的意义 1﹑总结前期营销策略和销售执行上的利弊，及时改进﹑取其精华﹑弃其糟粕； 2﹑真正做到策划周密、严谨，提高执行力，勇于总结，敢于创新,抢占市场先机，占领市场空间； 3﹑塑造和提升项目品牌形象，展示开发商实力，为整个项目的后期开发过程创造有利条件； 4﹑按目前的销售进度，经纬作为一家专业的代理公司，这是我们远远不能接受的，本着责任和双方互利互惠的原则，则需要把目标提前化，把风险最小化，把利润最大化。 山水凤凰城一期新户型营销推广的原则 1﹑山水凤凰城品牌的延续和利用，并充分提升项目的产品附加值； 目　录　总　纲 ○市场篇 ○推广策略 ○销售策略 ○媒介策略 ○活动策略 市场篇方案总体思路 市场分析 市　场　分　析 一﹑市场环境 二﹑项目SWOT分析 三、项目定位 四、目标客户定位 五、近期项目滞销原因总结 市场环境 桂林市别墅盘主要集中在西城板块，西城板块别墅盘均处于中、低价位，有很强的升值潜力； 市面在售别墅楼盘有6个，分别是山水凤凰城、麒麟湾、九里香堤、龙聚山庄、碧水山庄； 所有项目都以桂林本地客户为主，客户购房目的以自住为主； 山水凤凰城与周边项目微观对比 市场总结 西城板块别墅产品同质化现象严重，没有进行客户细分，缺少针对性产品，6大别墅盘争夺同一客户市场。 从目前在售及开发的产品来看，目前西城区产品开发模式、营销策略等比较原始，推广诉求同质化，竞争层面比较低，主要靠产品性价比竞争，产品集中在低水平层面上无序竞争，从而抑制了市场的发展。 西城板块房地产价位仍处于低位，受中央宏观政策和地方政府扶持政策的双重影响，越来越多的购房者看好西城板块，但同时也是越来越多的购房者持币观望。 项目SWOT分析－－优势（Strenth） ?规模优势——本项目用地面积达1320亩，在桂林乃至广西目前所开发的纯别墅楼盘规模中排名第一； ?环境优势——项目自然环境优越，有山有水，还有500亩原生态湿地，空气清新，污染少； ?新规划优势——据政府初步规划，项目所处片区属于重点开发区域；未来规划路网系统相当完善，与城市中心区的联系相当便利。 项目SWOT分析－－劣势（Weekness） 1、位置较偏，交通暂时不便，生活配套不齐全，需作前期投入，提供日常生活保障体系 ； 2、周边为乡村和农田，人文环境较差； 3、消费者对该片区印象不佳，片区规划认知不足 。 项目SWOT分析－－机会点（Opportunity） ?政府对西城区的扶持政策持续加大； ?可率先营造西城区别墅生活社区的品牌效应，引导并建立起新的别墅生活指标； ?市场缺少规模大、环境好的高档居住社区； ?市场缺少以人为本设计的好户型。 项目SWOT分析－－威胁点：（Threat） ?配套不足，市场培育过程将被拉长； ?人气不足，现场营销困难极大； ?片区未来规划尚未定性，有一定政策风险。 一、推导过程 一、项目定位原则 项目定位 桂林首席私家山水别墅 畔城山水　别墅新贵 目标客户分析 ?客户分布区域 　　※第一市场：桂林本地 　　※第二市场：柳州、南宁 　　◎第三市场：玉林及容县、南丹等经济较为发达县市。（主要通过DM实现） 目标客户分析 ?客户群体构成 　　私营企业主、个体从业者、中高级公务员、教育工作者、专业技术人员、企业中高层主管。 目标客户分析 ?客户行为特征 　 　　集中在35—55岁之间，中、高收入；重视物业品质、户型的舒适，喜欢居住在安静优美、贴近自然的环境中，并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位，获得一种尊贵感，不排除少量炒作行为和从众心理。 目标客户分析 ?客户心理特征 追求高品质生活、重视生活享受； 出入高贵场所，却也留恋大自然； 喜欢聚会，乐于与人分享成功，但也需要一个私享的空间； 为事业忙碌，渴望多与家人共处； 需要一处舒适的家园，享受一种尊贵的生活。 目标客户定位 高薪、高智； 时代新贵（品位、财富）； 第一次别墅置业； 推　广　策　略 一、组团案名确立 二、推广主题确定 三、阶段性推广主题确定 组团案名确立 我司建议为配合新户型推出，所有新户型或以西区整体以一个独立的组团形象推出； 组团名称与楼盘命名一样重要！本次我们所推的确切来说应该是一个营销组团名，因其独特的作用，已成为房地产营销中的一个强有力的辅助工具。 好的组团名字跟项目名称一样会使客户产生共鸣，能一下拉近同客户的距离，加速成交过程。 组团推广案名设计构想  1、能很好的传达新户型的建筑风格特色； 2、能够很好地传达一种健康、浪漫、高雅的养生生活，同时使入住的客户有一种优越感，在桂林倡导一种