天津奥城商业运营模式提案-36PPT.ppt

第一部分 天津重点商业地产项目的基本情况 1、项目定位： 结合奥城项目定位及业态划分，目前招商组搜集和整合各业态资料 共计1458家，已接触商户786家，并进行归类。 按意向程度归类： 其中A类（有明确意向的客户）133家，占17％ B类（持观望态度的客户）423家，占54％ C类（无进驻意向的客户）230家，占29％ 按不同业态归类： 其中服装、服饰类 －－－－－467家 餐饮类 －－－－－－－－ 87家 运动健身类 －－－－－－ 66家 艺术品味类 －－－－－－ 57家 家居饰品类 －－－－－－ 39家  娱乐、数码类 －－－－－ 37家  功能服务类 －－－－－－ 33家  目标：在商业项目一期开盘前（8月21日），完成3个一线品牌的签约 运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收 益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到 最大体现的保障。 7、商业顾问公司的作用： 商业地产的一个突出特点就是涉及的关系更加复杂，这对于律师和专业的顾问公司的要求更加苛刻。所以，聘请高水平的商业地产律师和商业运营顾问公司成为企业、项目成功的重要保障。 结合集团对商业地产的战略思考和提升项目整体水平，目前已与国际性顾问公司：Strata和Hifab Agora寻求战略联盟，力求学习先进商业地产管理经验及引进知名品牌，并将与其中一家建立战略合作伙伴关系。 6、运营期间相关合同文本的制定、备案 拥有产权 投资者 开发商 商业用房销售合同 1 取得统一管理权 投资者 开发商 商业用房销售合同补充协议 2 交付公共维修基金 投资者 开发商 奥城商业广场业主公约 3 委托商业管理公司管理 商业管理公司 开发商 授权委托书 4 获得委托出租管理权，因提供给经营者，故不体现回报率 商业管理公司 投资者 商业用房委托管理协议 5 交付租金 经营者 商业管理公司 奥城商业广场商铺租赁合同 8 交付物业费 经营者 物业管理公司 奥城商业广场物业管理协议 9 在3年内保证经营业态的品质 投资经营者 商业管理公司 商业广场经营管理协议 7 获得委托出租管理权，体现 每年8％的回报率，按月支付 商业管理公司 投资者 商业用房委托管理合同 6 合同主项 乙方 甲方 合同名称 序号 * 奥城商业体系运营模式提案 第一部分 天津重点商业地产项目的基本情况 第二部分 奥城商业项目的战略规划 第三部分 对商业运营模式的战略思考 奥城商业体系运营模式提案 8.5 3 3.8 15 规模(万平方米） 7～800 12～350 9～200 30～200 店铺面积 0.95～3 1.1～2.5 1.3～2.8 3～6 销售价格（万） 沃尔玛 家乐超市 品牌店 沃尔玛、百盛、华纳 主力商家 购铺、养铺、旺铺 8％～10％ 和平路 万达商业广场 15年包租 8％ 大沽南路 家世界南楼北店 收取一个月租金作为中介费 — 新开路 嘉华购物中心 8％ 投资回报率 3年包租 运营管理模式 滨江道 地点 麦购商业广场 项目名称 对天津重点商业地产项目的调研分析： 以往天津商业项目以只租不售为主，近年来， 开发商用承租的形式来支持销售。 统一的运营管理方式保证了经营者的利益，使 项目具有整体性, 真正能够具备高品位。 对天津重点商业地产项目的调研分析： 商业地产开发与住宅开发有很多不同，住宅 开发项目销售完毕即大功告成，而商业地产 “卖的是生意”，后期的商业管理至关重要。 天津现有商业项目在商业管理方面均存在着 问题，挫伤了投资者和经营者的积极性。 地位——天津新国际化商业的发源地 唯一的市级新商圈 形态——25小时景观商业公园（VSP） VIEW SHOPPING PARK 第四个公园——堆山/奥运/水上 投资——新天津财富发源地 全时、全能商业投资的天堂 主题——国际化新城市商业中心 第二部分 奥城商业项目的战略规划 2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析 2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析 住宅 酒店式公寓 写字楼与酒店 主力店 主