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新经济 2015年 1月 (中) 利用杜邦分析对房地产企业财务状况的研究 宫长娥 摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济的全面的宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策。 在这种大局势下，房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久的生命力，这就是一个值得探讨的问题。本文运 用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议。希望可以为我国房地产 企业的财务管理提供一些帮助。 关键词：房地l产 杜邦分析 陆家嘴 一 、 引言 分析法。图1是杜邦分析的系统图： 房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21世纪以来， 我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。 与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的 影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势 不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面 房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此， 政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一 来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业， 房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何 根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得 尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企 业在发展过程中不断发现 自己的弱势，让企业保持稳健的发展。 躜{ 二、杜邦分析体系 三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析 通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应 净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也 的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是 是核心的比率。本文通过对筛选出来的 100家在近五年年持续经 以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系， 营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显 系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。 著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资 其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘 产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。 积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦 通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市 府的智能进行相应改革，以防地方政府对房地产市场进行过多的 建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发 干预，限制地方政府进行房地产开发的程度，减少资源浪费，规 商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当 范房地产市场，并正确地引导投资者资金的流向，以防地方政府 前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲 目追求现 出现越位。 代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树 3．2加强政府调控政策对于开发商的监督 立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机 政府调控政策要想得到有效的实施，必须做到以下几点：首 行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的 先，增强开发商披露信息的力度，通过房地产信息披露体制的建 区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求 立并完善，开发商的房价成本、销售信息等内容就会被强制性的 长期免税。 披露出来，从而能够公开、公正、及时有效的监督房地产开发商。 4、结束语 同时减少并防止政府同房地产商两方间的信息不对称的情况发 总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的 生，杜绝房价泡沫等清况，争取做到房地产对公众的信息公开化、 改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要 对开发商服务的透明化；其次，采用独