新加坡土地管理制度--私权、民生和国家利益之间的平衡.pdfVIP

王江雨：新加坡土地管理制度——私权、民生和国家利益之间的平衡 Land in ManagementSystemSingapore WangJiangyu，The 王江雨① 导论 在房价高速上涨和血腥拆迁现象n益成为中I訇发展中的臣大问题的今天，利用法律于段规范土 地征用和利用制度是中l问改革事、lk中的一个迫切仃务。如《财经》杂志一篇社论所指出的，现行的 极不合理的城市房屋拆迁和农村征地制度的根本特征是，“作为土地原占自．者的产权被，眦蕈忽略，导 致本应属于正常商、Ik交易范围的土地产权转t}：．被全部纳入政府对民众行使征收权的范围。这样一 来，在征地和拆迁实施过程qJ．地方政府自然也就享自．广泛特权，尤其是强制于段的使用。强制和 以强制于段相威胁成为征地与拆迁过程中的惯常环节，这也成为民怨沸腾的重受导火索”．q 然f面，土地征用以及为此IfIj进行的对原囱．居民物、lk的拆迁是土地利用和城镇建设中必不叮少的 环节，在世界各I訇均不例外，所不同者，在于各I词土地征收程序的公正透明程度不同以及补偿的标 准不同，ff；li这二者之发达程度．与该l嗣的法治水准有关。就土地歼发和管理Iflj者．。在法治的基础上 达敏保护私有财产和I词家建设需要两者之问的平衡，这在很多l词家已经实现，并非天方夜谭。在这 个意义上，研究和借攀其他l词家在类似问题上的成熟和成功做法，对改革和完善中I词的相关法律制 度和lq家政策极自．意义。 在列Iq的土地丌发管用制度中，新加坡的相关法律、政策及其执行颇具特色。新加坡是一个小 岛I词，现自．面积710平方公里。人u约500万．掣自称为地球上的“／J-,坌l点”，与中l词的广袤土地和 众多人u比起来几乎不值一提。f日_是，出十以下原凶．笔者以为，新加坡的土地制度和土地管邴经 验颇自．町以借攀之处。第一．I一中I目一样，新加坡仃一个行政丰导的强大政府，政府在社会乍活各 方面参与和十预的程度很高。第二，新加坡是一个以华人为丰的l{寸家。与中Ii社会存在着某种共I—J 的思维方式以及在政治文化的感知和认l一方面自．着共通之处。第三，新加坡政府虽然是个民丰H家， 但人民行动党长期一党强势执政，被很多人“误解为”是个专．制政权，娜在11寸家治胛上借攀了很多 儒家思想．强调民牛，这和现阶段中I问共产党的理念办颇有契合之处。第l，q，新加坡是中西结合最 成功的l词家之一，也是最全球化的l词家之一．在中闷实行改革开放积极学习外H有益经验的今天， 新加坡的某些作法特别值得研究。 本文将批判性地阐述新加坡的土地和房屋制度。并提炼其对LfJ闱的借攀意义。文章第一部分介 绍新加坡土地制度从殖民地时代到当代的演变历程，第二部分讲述新加坡所适用的普通法上的的土 地房屋产权体系，包括新加坡的11寸何土地制度，第三部分介绍凶为I词家规划和建设目的Inj对土地私 权的限制。第lJq部分介绍新加坡的组屋制度．第五部分分析和总结新加坡的相关制度之所以取得成 m法学博十、新JJII坡团立大学法学院剐教授．!i塑．j!坠g§：￡虫!：!g． 岱‘财经》2011年第l期(总第280期)。2011年1月3Um版。“社评：‘拆辽变法’’与速决”(iPad 版)。 1 ata 30 20 Glance”．at July 1)． u“Singapore http：／／app．www．sg／who／default．aspx．(visited R山版，第32-36贝。 307 功的原因，第六部分总结其对中闷的借攀意义。 总的来说。新加坡的土地和房屋制度受到三个方面的源流的影响：一是继受自英l词的普通法传 统对产权的保护，lm是新加坡政府对民牛的重视．三是新加坡政府发展经济进行全面现代化的决心。 一、从殖民地到共和I目：新加坡土地制度的历史发展 新加坡现行的土地制度是路径依赖的结果。其很多规则和制度来自殖民地时期以英l硐法律和惯