汉城大厦招商执行方案4.ppt

一.市场调研与小结 一.市场调研与小结 （2）职业特征 一.市场调研与小结 （3）文化程度 一.市场调研与小结 （4）收入水平 一.市场调研与小结 （5）年龄构成 一.市场调研与小结 2.消费群体需求特征 一.市场调研与小结 3.小结- （1）档次定位：消费者以高中文化水平的年轻人为主，收入水平中等偏低，故定位为中档。 （2）业态定位：消费者最希望增加餐饮、健身休闲场所和购物中心，结合附近已有的商业形态，把大厦分为两部分，1至3层做餐饮、银行、健身休闲场所和购物中心等业态的商铺，四至六层做与建材行业相关的写字楼。 二、项目简介和产品分析 （一）汉城大厦经营环境 1.宏观经济环境： 国民经济持续快速增长，2013年广州GDP增长高于11%，花都区市民人均年收入达到32112元。 2.商业地产市场潜力释放： 广州市房地产市场起步于80年代，但商业地产起步不久，年资10-15年，细分市场空间大。商业物业市场已经得到初步培育，蕴藏的巨大潜力开始得以释放，花都商业物业逐渐进入高速理性的发展时期。 二、项目简介和产品分析 3.政府加快产业转型升级： 2013年，花都政府着力推进城市副中心开发，编制花都城市中轴线及CBD规划等15项规划，支持商业地产发展。 4.居民生活消费转型： 花都村民纯收入增长14%，居民收入增长11%，生活水平大幅提高，服务性消费比例增长，对服务业的需求增大。 二、项目简介和产品分析 5.商圈特征： 花都最大的建材交易聚集地，众多商人来往，人气十足。 6.交通： 107国道、广清高速附近，建设北与三东大道西交汇处；2k半径范围内有10+公交车站，靠近客运站，四通八达，交通便利。 7.市政配套： 花都区政府、花都办证大厅直线距离1.5km。 二、项目简介和产品分析 （二）汉城大厦特点 1.毛坯结构，大块面积可进行二次分割，分割成小面积商铺。 2.外墙留有大片面积可用以做户外广告。 3.外墙有4x6,LED广告位。 4.统一招商，可以集中管理，有利于提升商场的档次，保证商场的业态分布合理从而引导客流合理分布，提升商场价值空间。 二、项目简介和产品分析 三、项目定位和营运策略 业态定位：商铺+写字楼 一至三层：专门市场或多业态综合体 四至六层：写字楼 三、项目定位和营运策略 方案一：银行、商务、健身休闲综合体 三、项目定位和营运策略 方案二：教育机构中心 三、项目定位和营运策略 教育机构中心可行性分析：新华镇有45家以上中小学，目前教辅机构以10——50人的私人中小型机构为主，未有大型机构，引进大型辅导机构在品牌名气和规模上有竞争优势。 教育机构中心具体品牌建议： 引进知名度高但未开拓花都市场的机构，如新东方、卓越、名师、学大教育等。 三、项目定位和营运策略 四、项目定位和营运策略 方案三：儿童城 三、项目定位和营运策略 方案四：经济型连锁酒店 三、项目定位和营运策略 方案五：经济型连锁酒店 引进广州知名经济型酒店，尽量选择在花都尚未开拓市场或只有一两家分店的品牌，如文星酒店、岭南佳园、汉庭酒店、九九连锁酒店等。 三、项目定位和营运策略 三、项目定位和营运策略 运营策略： 1.针对方案一的招商策略：招主力店 先引入广州银行或招商银行，提升品牌名气，再引入健身中心和露天咖啡店，举办隆重的签约仪式，在各大媒体发布软文为四至六层写字楼招商造势。 三、营运策略 2.渠道策略： 在正式招商前拉长前期宣传周期，增加项目本身的曝光度。建议利用大厦优质地段，增设外立面LED灯字，进行长期有效视觉渗透和感官认知。费用约25万，周期 3个月。 3.广告策略： 线上线下相结合，以线下为主线上为辅，缩小广告宣传范围，以花都作为花都作为宣传中心辐射到广州，提高广告到达率，同时降低宣传成本。 三、营运策略 4.招商节奏： （1）分期招商，先对一至三层的商铺进行招商，借助商铺开业仪式提高知名度，再对四至六层的写字楼进行招商，实现价值最大化。 （2）虚张声势：适当公布比实际要好的销售情况，营造供不应求的销售气氛，借助羊群效应，加快招商速度。 三、运营策略 5.定价策略：用市场比较法，参考附近飞翔大厦和四季花园首层商铺等竞争项目的价格，不低于市场均价。注：不同楼层不同价格，大面积认购有优惠。 6. 引导市场市场需求：招商过程中密切关注市场的需求变化，针对市场变化及时调整招商那个策略。 三、运营策略 7.视觉包装策略： 大厦外观视觉包装与招商业态、档次相吻合，布置喷绘充分展示形象。如，引进健身中心和露天咖啡店则把外观设计得充满时尚感，如做儿童城则外观设计应运用红、黄、绿、蓝、橙等丰富的色彩元素，造型要活动活泼。 四、推广渠道和宣传手法 一、活动背景： 大厦包装、招商准备工作一切就绪，进入全面招商阶段 二、活