促使资产价格不断攀升的若干因素.pptVIP

促使资产价格攀升的若干因素 张 良 东北电力大学 经济管理学院 背景近些年来我国电力企业投资迅猛，年增装机容量在1亿千万左右，其中建筑安装投资达三千亿元左右。当电力投资进入稳定增长后，房地产投资将成为重要的接续产业，从而研究不动产价格规律将成为值得关注的重要问题。 短期因素 · 通货膨胀 · 土地供应 · 住房信贷 · 货币供应量 · 不动产增值税、交易税 · 政府土地储备制度 显而易见的长期因素 · 人口、人口密度、人口增长 · 可利用土地资源状况 · 资本价格（利率） · 不动产税 · 中国的状况（与日本、印度的比较） · 美国与日本的比较 若干专业分析 城市规模对城市不动产价格的影响 在一个均质的区域中，只考虑城市规模对不动产价格的影响。那么亨德森（Henderson ,J.V.）所证明[1]的两个公式,对城市规模影响不动产价格机制有着极为简明的表述： Wj/W1=（Nj/N1）1/Ψ；Pj/P1=（Nj/N1）1/Ψ （其中W、N分别是工资水平和人口规模，P是住宅价格水平，1/Ψ＞0），两个公式表明城市规模上升时，城市住宅价格水平和工资水平都要上升。内陆省域单元内不同规模城市之间不动产价格差异情况大致反映了上述关系式，即房地产价格水平随着城市规模扩大而攀升。 [1] Mills,D.E. 编，郝寿义等译.区域经济学手册第二卷191页[M] .经济科学出版社,2003年 首位城市的影响 在省域内城市规模顺序中最大的城市被称为首位城市，按照克里斯泰勒（Walter Christallor）的中心地理论：首位城市就是省域内的中心市场，中心市场能够培育出更多的商品品种、对支持经营规模更有帮助、对其周边城市也更具支配力，这一点使得首位城市的不动产价格进一步攀升。从而内陆二线城市主要包括具有首位排序和较大规模的城市。 规模收益推动了不动产价格的攀升 城市规模增加使企业获取规模收益，并出现行业内的集聚经济和产业间的集聚经济。大卫·李嘉图(David Ricardo)认为地租总是使土地租借者，使用土地的经济利润为零，即规模收益将转化为地租，使城市土地价格随着城市规模的扩张而攀升。土地要素价格的攀升一方面增加了房产中地产成本的份额，另一方面，为了降低房产中地产成本的份额，往往是增加建筑容积率，如增加楼层、开发地下等，这显然会增加建筑的工程造价，从而城市规模扩张直接地增加了地产价格，间接地推动了建筑的工程造价。 通过基础设施传递，规模的影响 随着城市规模的扩张，其基础设施成本将出现递增情况，比如北京兴建了一百多个互通式立交桥，仍然经常出现交通堵塞。如果把北京的人口分成一百多个小城市，每个城市的交通都会很顺畅，每个小城市都不需要立交桥。这一情况使维克雷（Vickery,W.S.）提出的拥挤成本模型得到了验证。该模型的表述比较简单：经过点u的交通成本随交通需求与运输能力之比的上升而递增： dT/du=a0+a1[Dt（u）/St(G(u))]a2 其中T是交通成本、Dt是u点上的运输需求、St是u点上的运输供给、G(u)是u点上供运输使用的土地量,a0、a1、a2是参数，其中a2＞１。这一表述从交通问题侧面描述了随着城市规模扩张交通成本将要递增。 省会推动了不动产价格的攀升 我国首都北京、四个直辖市以及近三十个省会城市，都是资源集中较为显著的城市。资源集中包括若干形式：首先是机构的集中，即党政军机关的集中；行业管理机关的集中，如省建设银行、省电业局等等；高等院校的集中；企业总部的集中等等，机构的集中促使不动产需求的增加、尤其是属性效用（就是享乐模型中的Ui）较高的不动产需求增加。其次、副省级城市中的绝大部分是省会城市，增加了这些城市的资源支配能力。再次、公共基础设施的集中会直接增强城市的属性效用，构成推动不动产价格攀升的因素。第四、为城市增加了大量高收入人口和预算较为宽松的单位。资源的集中扩大了城市的规模、提高了城市的人均收入、增加了城市土地的需求，这些因素当然也就推动了不动产价格的攀升，上述城市基本上属于一线、二线城市之列。 过度炒房将推动不动产价格的攀升 森（Hiroshi, Mori,1998）发现，在土地资源较为匮乏的区域中人们往往对不动产价格有特别高的预期，不愿意出售或长期出租其土地，而宁愿让土地空闲、或把土地用作停车场、牧场等等，这些情况都会使城市的竞租曲线成锯齿形，即不动产市场中存在着囤积取奇预期， 在我国房价与租金比高得异常就是这个问题。不动产市场中的投机行为减少了市场上的供给，往往会推动市场价格的攀升。 我国经济处于高度成长阶段，市场环境似乎对炒房较为有利。首先、不动产的供给要受到投资能力的制约、还要受到土地资源匮乏的制约；其次、不动产的需求则随着收入水平的提