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澳大利亚房地产市场分析 澳洲，世界房地产市场透明度排名前列，属于高透明度市场，健全的法律，完善的法规，成熟的管理规范，自由的市场经济，以上种种，无一不是保障澳洲房产市场健康稳定发展的前提。 市场环境分析 展望澳洲房地产市场未来，短期影响因素影响不大，而利率和市场情绪将会引领主要房价变动，2012年可能的加息和预期参与资本额趋弱是利空方的主要依据，而基本面将会是利多因素。澳洲利息率趋于平稳，只要消费额价格指数保持稳定，利息率近期不会调高。但是，各银行可能会独自提高利息率。 不同时期的利率 相比其他首都，澳洲首都悉尼的房地产市场最稳定；(悉尼房市)去年增长1.2个百分点，再考虑到3.3%的通货膨胀，悉尼的房价反而显得更便宜些。 城市 别墅 公寓 悉尼 $615,500 $427,000 墨尔本 $518,500 $400,500 布里斯班 $459,000 $358,000 柏斯 $491,500 $389,000 阿德雷德 $387,500 $305,000 2010年澳洲首府城市房价走势 下图为悉尼房产价格从2006年4月至2011年4月的走势图： 悉尼房产价格走势图 市场行情走出高增长时期, 悉尼房价仍最高，但与其他城市的差距缩小。就别墅中位价格而言，墨尔本低于悉尼16%。布里斯班别墅的中位价格低于悉尼23%。 主要城市的别墅中位价 就公寓中位价格而言，墨尔本低于悉尼4%，布里斯班公寓的中位价格低于悉尼16%。 主要城市的公寓中位价格 首先，中期来看收入将会稳定增长，促进购房能力的增长。其次，供给方的政策性不足将会导致房价受到“短缺溢价”影响而上涨，目前争议在于短缺溢价是否已经反映在房价中、是否会首先通过租赁市场的信号来表现。贷款和税收规定的影响已经在过去 20 年中被市场消化，不会继续影响房地产市场的基本面。同样，双职工家庭的增多导致服务供应增加和购房能力加强也已经被市场消化。即使这些结构型因素对房价的作用消失，但这些结构性因素不太可能被扭转。不夸张地说，这些结构性因素是近几十年来影响房价的最重要因素。而现在它们对房价的作用是中性的。 主要城市的房产月度价值变化 调查显示，澳洲房价在未来12个月估计会下降0.5%，在阿德莱德、堪培拉和悉尼会有微小的上升，但会被布里斯本的下降所抵消，而珀斯和墨尔本会有小小的下降。 不过，该项调查是在去年11月底至12月初在昆省，纽省和维省的大洪灾之前进行的。由于昆省洪灾的影响，下一次住宅调查会更糟糕。 独立房屋的资本增长预计将超过公寓房，低价位的物业（50万元以下）在未来12个月的会有强劲增长。 自住物业的买主在2011年仍然是市场需求的主要动力，并会继续主宰在2011年新旧物业的市场，预计占新物业市场的48%，占旧物业市场的52%。预计在内城区不管是新的物业还是旧的物业，需求都是最强劲的。 澳洲房价有别于任何一个发达国家，根据澳洲APM统计过往40年数据统计表明，澳洲房价平均每年增长10%，房价平均每七年翻一倍。即时面临2008年全球金融危机，在澳洲政府的调控下，房产市场也仅仅微调4个点，澳洲也成为全世界第一个在金融危机后加息的国家。 供求分析 澳大利亚财政部长史旺在堪培拉举行的房地产业大会上表示，目前澳洲房产供不应求，供需差为17.84万，但不到二十年这一缺口就会扩大至60万。史旺称，澳洲住房供给协会估计，到2018－2029年度，房地产供需比例将更加不均衡，因此提高房屋供应势在必行。 房屋供不应求是导致澳洲房价如此稳定增长的最重要的原因之一，为何房屋供不应求的现象一直困扰澳洲呢？ 澳信集团投资专家根据对澳洲房产市场的研究后，说出了澳洲房屋供不应求的重要原因： 第一：澳洲人口的快速增长。澳洲每年超过2%的人口增长，绝对是惊人的。而且这只是全国平均数字，悉尼、墨尔本、布里斯班等大城市的人口增长速度远高于澳洲平均值。人口的快速增长，自然转化成了对房屋的大量需求。 澳洲部分城市人口增长数与增长率 第二：澳洲物业是永久产权。从政府规划出一块作为住宅的用地，到开发商拿到土地，再建成房屋入住，前后一共需要约15年时间之久，其中审批、建造等相关手续相当严格规范，规范的审批建造工程虽延缓工期和进度，但同时表现出澳洲政府对购房者和业主最大利益的维护，保障了消费者的权益； 第三：开发商资金的投入慢，这也是澳洲和国内最大的区别之一，澳洲开发商在房屋交割前拿不到购房者支付的购房款，包括首付款，澳洲政府规定购房者只需支付10%首付款，并且是存入律师信托账户，直至房屋交割那天才会将购房款转给开发商。有别于国内首付款和贷款可以马上到开发商账户的流程，澳洲此举也避免了烂尾楼或者开发商卷款逃走的现象。因此购买澳洲房产，可以说客户承担的风险是0。这也在一定程度上延缓了开发商开发的