广州奥特莱斯购物公园项目可行性研究报告.doc

广州 奥特莱斯购物公园 项目可行性研究 广州市置业有限公司 二OO九年六月 目 录 项目概述 投资环境及市场分析 项目建设计划 项目的策划 投资估算与资金筹措 财务评价 社会效益分析 结论 第一章 项目概述 一、项目的地理位置 奥特莱斯购物公园项目位于番禺区石楼镇南派村、裕丰村，临规划中的莲湾南路。 二、项目开发的背景 1．地块位置及现状 项目地块属于番禺区石楼镇南派村与裕丰村村经济发展用地； 项目地块目前空置，现为未施工，由村政府将地块围蔽。 地块现状 2．周边环境与设施 该项目位于番禺石楼镇南派村与裕丰村，项目紧邻广州亚运村，周边大多数为农田，亚运村目前正进行建设并颇具规模，运动员村同主场馆都主体结构基本完成，主路网已经完成。 亚运村详细规划图 亚运村 3．项目的提出 该项目由广东佳润地产有限公司（以下简称佳润公司）和广州市广百置业有限公司（以下简称置业公司）合作，按股比佳润公司51%，置业公司49%成立项目公司，由项目公司向石楼镇南派村与裕丰村租赁地块，兴建广州奥特莱斯购物公园。 4．投资总额与注册资本 投资总额经估算为2.41亿（详见附表1投资总额估算） 注册资金为5000万元，自有资金占投资总额的比例为：21%， 项目的建设规模 总征地面积：20万平方米 实际可开发净用地面积： 18万平方米 建筑密度： 50%（以规划设计条件为准） 容积率：2.6 拟建建筑面积：24万平方米（初步拟定） 绿化率：30% 项目开发经营模式 分两期建设，第一期9万平方米作为奥特莱斯主题公园；第二期15万平方米作为购物公园的配套，开发时间视第一期经营情况而定。 项目以出租物业为主。 第一期出租建筑面积：90000㎡ 目标商家： 广百股份有限公司 第二章 投资环境及市场分析 一、投资环境 1、2009年经济环境 近年来，广州市委、市政府坚持以科学发展观统领工作全局，围绕建设带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的总目标和营造“两个适宜”城市环境的要求，一手抓经济发展，一手抓环境建设，广州综合经济实力迈上新台阶，城市环境面貌发生深刻变化，经济社会发展步入新阶段。 “十五”期间，广州坚持“以城带乡、以工促农”，加大“三农”工作力度，加快社会主义新农村建设，促进了农业增效、农民增收、农村稳定。2005年，全市实现农林牧渔业总产值220.81亿元，比2000年增长26.9%。 人民生活水平不断提高。2005年，全市职工平均工资为33853元，城市居民人均可支配收入18287元，农村居民人均纯收入7080元，分别比2000年增长77.3％、50.8％和36.8%。 2．投资环境 广州，中国的南大门，已建城 2213 年，是中国 “ 海上丝绸之路 ” 的发祥地，历来都是重要的港口城市。经贸繁盛，万商云集，每年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了 83 届。作为世界大都市协会的会员城市，广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标，致力于建设成为区域性，国际性的金融中心，商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽，成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。 改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。十多年来，全市国民经济以年均 13% 的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。 3．广州经济前景 从目前中国社会经济的发展现状和发展前景来看，中国将出现3个大的社会经济发展区域，即：长江三角洲经济区、珠江三角洲经济区、环渤海湾经济区。以后整个中国社会经济的发展主要将受这3大社会经济发展区域的影响，或者由这3大社会经济发展区域带动向前推进。这3大经济区的中心城市也就会当然地成为整个中国社会经济生活中的3大中心城市。 而广州市正处于珠江三角洲经济区和长江三角洲经济区之间激烈竞争的中心。在长江三角洲经济区目前正占有天时、地利、人和这3大优势的情况下，珠江三角洲经济区要立于不败之地，要与长江三角洲经济区齐头并进、共同发展，就只能在，同时也必须在“人和”这一方面作出更加积极的努力。 长江三角洲经济区有上海这样一个现成的区域中心，不管该区域的范围怎么确定，也不管该区域内其他地方的政府作什么样的认识和理解，整个国际社会都会、而且已经把上海作为该区域的中心城市，国际资本和国际企业都会把上海作为它们登陆该区域，甚至是登陆整个中国大陆的桥头堡。而在珠江三角洲经济区，目前还没有一个像上海这样确定的、其地位难以动摇的中心城市，因此，广州要率先成为一个不可动摇的中心城市。 二、番禺发展成绩 （一）番禺区的人口状况 ? 番禺区南辖市桥、沙头、东环、桥南等4个街道，大石、南村、石基、沙湾、钟村、新