明日星城项目开发及营运策略提案之研究设问及核心观点.pdf

PART 2 研究设问及核心观点 用城市/版块的理论看项目 用造城/大盘的眼光看项目 用城市/版块的理论看项目 用造城/大盘的眼光看项目 一问：如何提升项目的高度？苏宿园区对于城市发展的意 义何在？ 明日星城是单纯的房地产项目吗？对于宿迁城市而言，苏宿园区的发 展未来在哪里？ 核心观点一：必须站在城市发展的高度看我们的项目 用城市发展的理论看苏宿园区和明日星城项目成为必然！只有完整理 解宿迁未来的发展、掌握苏宿园区在未来城市发展中的地位问题，才 能对明日星城的项目有足够的认识高度。 二问：如何理解苏宿园区中 “现代新城示范区”的战略意 义？板块的成长对于明日星城项目具备哪些意义？ 如何认识“现代新城示范区”？作为城市全新的居住板块，如何认识 它较其他板块的竞争优势？ 核心观点二：用板块理论的高度认识项目，板块先行 跳出项目看项目，依托板块而又高于板块！用全新的城市板块高度去 看项目所处的区域，是作为本案与全市项目比拼的必然。 之前的宿迁，没有一个项目能像本案一样，这么依托于一个板块， 又超 于一个板块。 在探寻明日星城的运作策略之前, 我们必须深入 解宿迁, 解苏宿 园区和现代新城示范区，期望透过城市的变革，区域的演化与产业 的成长，得出对明日星城的准确定位. 简而言之，我们认为: 明日星城是宿迁苏宿工业园 “现代新城示范区”板块的首个房产开 发项目之一，但，又远不仅仅如此。 超越传统房地产来看项目 超越 关键词：三个层级 首先，一个工业园区的意义——代表一座新城。 一个完整的工业园区其本即代表一座 “新城”的框架构成，从规模到产业，从人居到生活 境……工业园区与城市的构架相当，这一点我们在苏州工业园区上可以很明显地看到。所以在 一定层面上，抛开宿迁这座城市，而着眼于 “新城”，是我们为 “超越”所做的初始设定。 其次，一个新城生活示范区的意义——代表一个全新的城市版块 再回到宿迁，新城生活示范区，5平方公里的用地面积，相对脱离城市现有成型组团，并且自身 规划完善的生活配套体系，其内拥有多重居住概念和居住关系，我们说——这就是一个城市新 兴版块。 再次，一个或乃至几个 “大盘”的意义——代表超越现有的城市居住模式 “大盘”，本身所代表的就是超越，以突破市场 “芸芸众生”的姿态规划开发，无论在其庞大 的规模上，还是其成型后的居住体验上，将呈现完全不同于城市普通地产项目的居住生活模 式，一个 “大”字含概了人群、阶层、配套……乃至居住心理等等等等诸多层面。 宿迁VS江苏 城市 宿迁苏北发展的明星 江苏发展不平衡现状：苏南与苏北的发展差距 省级政 对苏北发展工作重视 “微缩版苏州工业园区”的由来，和宿迁作为首个样板园区 的实际意义 以工业产业园区为纽带，带动苏南先进城市与苏北地区联 动。其中苏宿工业园区作为江苏省内十大 “微缩版苏州工业园 区”的首个项目，具有强烈的示范作用。 宿迁城市观 城市 城市发展观：居于城市未来5- 10年甚至更长时期的发展预判 看宿迁城市的发展和机 。 城市再造观：面临城市化进程的推进和产业升级的需要，宿 迁正面临再造和能级提升的课题。 城市机遇观：在城市发展和再造的过程中，发现宿迁城市产 业的空间和机 。 苏北典型——区位优势欠佳。 城市 与同等级的苏南城市比较差距较大。 •宿迁市位于江苏省北部，介于国家 级主枢纽徐州市和省级主枢纽淮 市之间，区位优势不明显。 •地处陇海经济带、沿海经济带、沿 江经济带的交叉辐射区。 •宿迁市不靠江，不临海，大的交通 主干线只是斜穿市域，宿迁的区位 条件在江苏全省内欠佳。 •在苏北，相对于交通重镇的徐州、 临海的盐城、亚欧大陆桥头堡连云 港和新兴的交通枢纽淮 也有一定 的差距。 目前，各项指标在苏北位列最后。 后起之秀——江苏对苏北开发的政策倾斜，以南带北 城市 的战略，给宿迁提供 发展机