西安小寨军区项目策划报告.pptVIP

版权声明 方案架构： 前言： 受雁塔区人民政府委托，针对小寨十字西南片临街土地的改造建设项目，经过广泛深入地调研，结合国内外先进的商业体建设经验和西安市的商业环境，完成了项目规划设计前的策划报告，供决策参考，也供未来项目的详细规划设计提供依据。 基于项目地的基本特点、开发主体的需求、西安市商业环境、小寨商圈的改造升级规划、国内外商业物业的发展趋势、消费人群的需求特点等六大因素，我们初步判断该项目应该定位成大型城市商业综合体，建设成为西安标志性的商业体之一。 项目的建设，必将极大地提高西安市商业的现代化、国际化的程度，有力的推动西安市及雁塔区的经济发展，强力支撑小寨商圈的改造升级，意义重大。 方案架构： 第一部分 项目地基本情况分析 位置及范围： 项目地地处西安市城南板块及小寨商圈的中心小寨十字西南角，东临长安路，北临小寨西路，南沿长安路至黑河指挥部，西沿小寨西路至干休所，整个项目地呈“L”型，项目地全部隶属于陕西省军区。 现状： 项目地改造范围主要包括：军区的小车队、军人服务社、军区招待所三部分。 土地指标： 项目地总共占地55422㎡（约83亩），需拆除房屋面积40647㎡ 范围依据： 以上改造范围的框定，只是对军区现有对外服务功能的整体改造升级，以“不会对军区的正常军务活动有任何影响”为前提。 第一部分 项目地基本情况分析 1、项目地地处西安市城南板块的中心——西安都市副中心。 城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安经济发展水平最高、人居环境软硬条件最好的地区，聚集了西安大部分高素质、高收入人群及大学生人群，是消费力最强的区域。小寨十字无论是地理位置还是商业辐射力均是无可争议的城南中心，同时也是城市规划（国务院已审批）确定的都市副中心。 2、项目地地处小寨商圈的核心区。 小寨商圈是西安市第二大商圈，是城南的商业中心。小寨商圈依靠城南强劲的经济发展动力和聚集的优质消费人群，其发展速度在西安市远远领先于其他商圈，小寨的人流量及商业物业租金直逼钟楼商圈。而小寨商圈的核心无疑是小寨十字，项目地所在的十字西南角是小寨商圈最核心的商业地块，是小寨商圈发展升级的重要承载地。 3、小寨商圈的升级改造正全面迅速展开 雁塔区政府正在全面推进小寨商圈的升级改造，打造一个全国领先的新商圈，作为商圈中心的小寨十字当然是首当其冲，十字东北角的长安大学沿街项目地已开始拆迁施工、西北角的邮电国际项目已进入规划设计阶段、东南角项目也已开始拆迁施工，小寨商圈中心小寨十字的改造升级仅差西南角一环。同时，小寨商圈很多商业改造项目及街景整治工作已全面展开，可以预见在2010年小寨地铁施工完成后，小寨商圈将以一个全新的现代化商圈面貌迎来新的发展机遇。 第一部分 项目地基本情况分析 4、项目地交通优势明显 项目地地处西安市南北中轴线长安路旁；正在修建的地铁2号线小寨站与项目地相连；南二环、长安路、小寨东西路、朱雀路、纬二街等多条城市交通干道交汇；可直接通达西安市各个角落的达40多条的公交线路网；以上交通条件使项目具有无可比拟的交通优势，在汽车社会来临的今天，相比日益拥挤的城内钟楼商圈无疑具有更大的发展空间和竞争力。 5、小寨十字地铁施工正展开，十字东边道路已封闭，工期22个月(约2年)。 6、周边各类商业业态密集密布，商业氛围浓郁，人流量超过30万/日 7、项目地属于陕西省军区，建成后与军区相邻，规划建设需要多角度考虑军区的保密及安防需求。 方案架构： 第二部分 项目定位 1、总体战略定位：打造西安最时尚的大型城市商业综合体 城市综合体概念：城市综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。综合体一般功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。如北京的嘉里中心、国贸中心、东方广场；上海的恒隆广场、正大广场；深圳的华润万象城；香港的太古广场、中环广场；日本的六本木、博多运河成等。根据城市综合体特点可以划分为：交通枢纽型城市综合体，城市CBD中心的城市综合体，城郊结合部城市综合体三种类型。 2、功能定位：集商业、酒店、办公、餐饮、休闲娱乐于一体的大型城市商业综合体 3、产品定位： 商业：时尚百货、大型超市、临街商铺、商业内街 酒店：5星级酒店、经济型酒店 办公：5A甲级写字楼、公寓式办公 餐饮：时尚餐饮 休闲娱乐：酒吧、咖啡、茶秀等（时尚、品味、特色） 4、形象定位： 商业国际化、现代化的集中体现，都市商业综合体在西安规划设计的典范。 第二部分 项目定位 1、城市商业综合体