2013年度营销方案汇报.ppt

谨呈：云锡集团 都凯润空港项目 2013年度营销方案汇报 至祥置业（重庆） Feb，2012;;第一部分 营销环境研判;PART 1’ 营销环境研判 政策背景研判;;;;;;■ 宏观调控频频颁布，各地方政府纷纷响应，房地产行业进入库存期； ■ 新一轮的调控已经逐步转向了制度变革； ■ 试点城市廉租房大量出现，刚需被压制，购房群体观望情绪加重； ■ 调控走向由短期向长期，由“堵”到“疏”转变。政府希望看到未来房地产 行业在稳定中有序发展； ■ 房地产市场短期看空，长期看好；;PART 1’ 营销环境研判 区域城市发展概要;PART 1’ 营销环境研判 区域城市发展概要;项目位于空港新城核心，“8小时通达全国，20分钟通达全主城区”的绝对交通优势，赋予了空港新城未来无限的想象空间。作为一座为“枢纽空港”配套的生活大城，空港新城2007年获批兴建。虽起步较晚，但起点很高，规划的洋房物业占到新城住宅的绝对数量，堪称重庆主城花园洋房第一大城 。;PART 1’ 营销环境研判 区域城市发展概要;PART 1’ 营销环境研判 区域未来的城市角色 ;蔡家;;空港新城已成为城市发展热点区域，新的财富中心； 空港新城未来将打造成为城市商业副中心，CBD中央区； 重庆向北，主城向北已是大势所趋，诸如八中、西南医院、各市政单位将陆续搬迁至空港区域，未来的渝北区域发展不可限量。;PART 1’ 营销环境研判 区域竞争项目分布图（在售）;目前空港区域内主要在售楼盘9个，物业类型多样化：高层、小高层、洋房、别墅均有，高层套内售价集中在7000-8000 元/㎡，洋房均价集中在7000-9000元/㎡，目前新盘开盘去化率约为25%-30%。;1 . 西区市场两房折后成交价格区间在7100-7700元/㎡之间，但消化情况较好的产品成交价格区间在7100元水平； 2 . 西区的二变三户型折后成交价格在7000--7300元/㎡之间，通过各个楼盘踩盘情况可知，此类户型目前是最受客户的的青睐，套内折后价格7000元/㎡的旭辉新里城消化情况较好，其他的项目消化情况欠佳； 3 . 正三房的折后成交单价在6600--7600元/㎡之间。调查可知，各紧凑型三房（85㎡以内）在单价较低的情况下有一定销量；舒适性三房（85㎡以上）在单价非常低的情况下亦可有一定去化，如旭辉；其他楼盘的正三房几乎很难销售； 4 . 通过对区域市场消化情况统计分析可以判断，目前区域成交较好的是旭辉新里城，因为其实用的价格策略是区域最低价格策略。同样在推广方面也下了很大功夫； 5 . 从旭辉新里城可得知，区域客户对项目、产品的选择已经从项目的整体性价比转变为对价格的单纯追求。;11月;华港翡翠城位于渝北空港新城腾芳大道同盛路7号(渝北区体育馆旁) ，总占地约271972㎡，总建筑面积约50万方。目前均价8000元/㎡。;爱加欧郡位于爱加欧郡位于渝北空港新城同茂大道（新政广场旁 ），总占地约180亩，总建筑面积约40万方。目前均价9000元/㎡。;泽科港城国际位于渝北区 空港新城兰馨大道兰桂北二路（新城广场附近），总占地约220000㎡，总建筑面积约70万方。目前均价8000元/㎡。;泽科港城国际8号楼畅销户型;润丰水尚位于渝北区渝北渝北空港新城兰桂大道1号（619终点站对面），总占地约165317 ㎡，总建筑面积约55万方。目前均价7000元/㎡。;御城华府位于渝北国际新城兰馨大道18号（新城广场旁 ），总占地约92亩，总建筑面积约17万方。目前高层均价7300元/㎡。;麓山别院位于渝北国际新城兰馨大道18号（新城广场旁 ），总占地约92亩，总建筑面积约17万方。目前高层均价7300元/㎡。;麓山别院位于渝北空港新城桂馥大道6号（空港实验小学旁），总占地约82386㎡，总建筑面积约186466万方。目前高层均价8300元/㎡，全款92折。;聚义香城故事位于渝北空港新城兰謦大道109号(619车站旁) ，总占地约200亩，总建筑面积约30万方。目前折后均价约7500元/㎡。;旭辉新里城位于渝北宝桐路2号(宝圣湖公园对面)，总占地约28000㎡，总建筑面积约20万方。目前均价7000元/㎡。;旭辉新里城55号楼滞销户型;旭辉新里城55号楼畅销户型;旭辉新里城56号楼畅销户型;PART 1’ 营销环境研判 主城高层豪宅部分竞争项目分布图（在售）;PART 1’ 营销环境研判 主城高层豪宅竞争项目简介——山顶道国宾城;PART 1’ 营销环境研判 主城高层豪宅竞争项目简介——龙湖春森彼岸;PART 1’ 营销环境研判 主城高层豪宅竞争项目简介——解放碑1号;PART 1’ 营销环境研判 主城高层豪宅竞争项目简介——协信公馆;PART 1’ 营销环境研判 主城高层