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- * - 4#地项目建设节奏策划 2012年03月01日 项目开发思路 开发策略 1、分区分组团开发：以销定产，可进可退 ！ 2、一期A1组团建设思路 3、其他组团建设思路 A、根据销售情况，滚动开发其他分区和组团； B、为尽早取得按揭贷款回款，加快主体结构，在确保质量的前提下尽早实现结构封顶； C、根据市政条件及周边情况，防范入住风险，放缓入住时间，同时为确保装修观感质量，适当放慢装修、市政及园林景观施工周期。 前期施工策划 1、临水、临电及临设布置及交通组织； 2、清理地块障碍并提前修筑场外环形道路； 3、清点关注地下管线和文物埋藏情况，提前进行处理和挖掘。 地上部分面积： A地块108664平米 B地块61767平米 C地块4159平米 地下部分面积： 人防车库：16000平米 A地块10000平米 B地块6000平米 A地块三个人防车库的面积 分别4000，2000，4000平米 地下设备用房：3000平米 A地块2000平米 B地块1000平米 具体位置未定。 地下车库及小高层建筑基础挖深，预计在5-6米，二者相差不大；方案在商讨中；车库顶覆土厚1.5米左右 项目概况 六期 七期 八期 五期 一期 二期 三期 四期 开盘时间：2012年11月 销售周期：2012年11月-2012年12月 推售套数：302套 开盘时间：2013年1月 销售周期：2013年1月-2013年4月 推售套数：304套 开盘时间：2013年5月 销售周期：2013年5月-2013年7月 推售套数：324套 开盘时间：2013年8月 销售周期：2013年8月-2013年10月 推售套数：264套 开盘时间：2013年11月 销售周期：2013年11月-2014年3月 推售套数：216套 开盘时间：2014年3月 销售周期：2014年4月-2014年7月 推售套数：270套 开盘时间：2014年8月 销售周期：2014年8月-2014年11月 推售套数：360套 开盘时间：2014年12月 销售周期：2014年12月-2015年3月 推售面积：4000平米左右 A地块卖1年，B地块卖1年 推盘计划 开盘节奏与建设组织的矛盾： 1、开工建设方面：销售绕着圈开盘，如单纯为减少投资，楼座建设顺序完全跟随销售顺序，施工组织和现场部署难度很大，因此建设节奏只能尽量考虑销售计划来安排，进行合理的区域划分，分组图错开一定工程进度，以减少开盘前的投资； 2、竣工入住方面：因开盘跨越1年，如为减少投资而把两个组团的施工进度错开较长时间，则两个组团需分批入住，但是分批入住受以下问题制约： （1）施工扰民； （2）第一批入住时市政条件及公用的设备实施不到位； （3）如A地块市政为共用系统，消防、给排水系统未完工无法竣工验收； （4）因前三次开盘楼座在周边，如分开两套市政及设备系统设计，难度大，成本高； …… 因此，A地块合理安排为统一入住，B地块统一入住。 3、为最大限度减少未开盘楼座的建设投资，在合理的施工区域划分中，优先保证已售楼座的结构施工为按揭回款创造条件，适当放缓未售楼座的结构施工，均衡付现。 4、该地块大市政现状条件不佳，过早入住会存在四源条件不具备的风险。 矛盾分析 整体思路：分区开发，可进可退。 四号地A\B两地块，A地块建筑面积10万平米，B地块建筑面积6.3万平方米，从施工来看，两地块分别整体施工较好。 A地块先行建设，因周边地块均未开发，市场情况尚不明晰，同时考虑减少前期资金的投入和自身造血能力，将销售一期范围内的4栋楼作为试水楼盘，根据证照办理进展，8月份可拿到施工许可证，此范围土方先期开工，拿到施工许可证后便开始进行结构施工，并于2012年底春节前完成结构封顶；2012年11月销售一期开盘后，市场情况已基本明了，如情况较好，则立即开始A地块剩余楼座的施工，销售二期、三期楼盘区位集中且有4个楼座为9层小高层，抢结构封顶对销售回款有直接好处，因此先行开始售二、三组团范围内楼座施工：2012年11月15日开始土方施工，2012年春节前完成土方施工；考虑A地块同时入住，剩余楼座最迟要在2013年初开始土方施工。综上所述，A地块分成三个组团进行顺序施工较好。 B地块在2014年三月第一次开盘，如市场形势较好，则B地块与销售同步施工，在2014年3月开始施工，2016年5月入住。 整体开发思路 一期A1组团 一期A2组团 二期 分期施工区域如右图，分4个区域建设，顺序依次为一期A1组团、A2组团、A3组团和二期。 整体开发思路 一期A3组团 一