北京海淀区温泉D1地块项目立项申请书.doc

第一部分、项目概况 一、项目位置 地块D1（D02、D05、D08、D10、D14、D15）位于北京市海淀区温泉镇中心区位置，东至名人居路；南至温泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。属于海淀区中关村科技园西区，地理位置好。 二、交通状况 通过镇内主干道安阳路、永丰路直达市区，并联系北安河地区、阳坊地区。周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条一级道路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园区，并方便到达北部地区的风景区。 三、用地现状 西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司、苗圃办公区、白家疃娱乐中心。原温泉镇政府位于本地块北部中央位置。 此外，地块北侧温泉路边建有一个加油站。 四、规划指标 项目为政府收购土地，总规划建设用地面积15.83公顷，建筑面积230589平方米，其中住宅建筑面积172932平方米，容积率1.4，高度18米；行政办公建筑面积36957平方米，容积率1.5，高度18米；商业建筑面积11250平方米，容积率1.5，高度15米。 第二部分、宏观市场分析 一、北京市房地产总体市场 近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要力量。 1、供给方面 05年上半年实现地区生产总值2274.5亿元，按可比价格计算，同比增长10.4% ，增幅比一季度提高0.3个百分点，对比全国9.5%的经济增长速度，北京仍处于较快的增长的轨道上。 05年上半年北京市完成固定资产投资977亿元，同比上升14.4%，其中，完成房地产投资529.8亿元，同比增长8.1%，增幅下降16.1个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。 05年上半年房地产业商品房开复工面积达到7,538.3万平方米，同比增长4.1%，竣工1,093.7万平方米，同比增长53.4%。 2、需求方面 近几年来，随着北京经济飞速1、区域背景分析 1.1、区域概况： 海淀区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区，西接石景山和门头沟区，北面是昌平。面积426平方公里，人口224万。地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁；东部和南部是风光秀丽的现代化城区；境内水系119.8公里，水质优良的山泉和面积阔大的湖泊散布各处，水量充盈。 1.2、人文环境 海淀区是著名的文化教育区。区内驻有北京大学、清华大学等61所高等院校，在校大学生人数占全市的79%；驻有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员37.8余万人，住区两院院士427人。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。海淀区已经成为书香之地的代名词，形成了得天独厚的文化氛围。 1.3、中关村第一园—海淀园 海淀区也是全国著名的高新技术产业区。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及一区五园中最大的海淀园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。 海淀园是在北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。它拥有以中关村为核心的75平方公里的中心区和300余平方公里的发展区，是中关村科技园区的重要组成部分。 海淀园各项经济指标一直保持着30%以上的年平均增长速度。经济总量在全国53个高新区中保持领先地位，以联想、方正、同方为代表的近7000家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作用。 1.4、小结 随着国家在政策上和经济上的支持，海淀区经济一直呈飞速发展态势，企业的规模和数量均有了很大的提升，优惠的人才政策不断地吸引大量的归国留学人员、外地人才进入园区，为海淀区的住宅开发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。 政府对该地区道路交通、市政配套、乡镇改造、环境治理等工程的建设，一方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形象，另一方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该地区房地产市场带来更多的发展机会。 因此，从宏观市场走势来看，海淀区的房地产市场在今后较长的一段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。 2、海淀区房地产市场分析 2.1、海淀区是北京市住宅开发热点区域之一，销售价格高于平均水平 近年来，海淀区的销售套数和销售面积在北京市十六区县内居前列，中关村科技园区以及高校园区的形成和发展带来强大的住宅有效需求，商品住宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之一。 2005年上半年海淀区普通住宅总体销售情况 项目 销售套数(套数) 销售面积(平方米) 销售金额(亿元) 销售均价(元/平方米) 数量 7495.00 883988.00 60.23 6813.56 市场份额 11.58% 12.27% 13.22% 107.