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目 录
第一章 概论
项目市场分析
项目市场定位及销售预测
项目的工程技术方案
第五章 项目管理与建设进度计划
第六章 项目招商方案
第七章 投资估算和资金筹措
第八章 效益分析
第九章 项目风险及防范措施
第十章 结论及建议
附件一 项目目标市场定位
附件二 定价模型
概 论
一、项目名称:XX现代广场项目
二、项目地点:位于**市**区建设广场西南角
1、项目东面:临主干道南京路
2、项目南面:靠城市主干道长江路
3、工程西面:西接南山小区
4、项目北面:临桂花一村住宅小区
三、区域特点:
1、自然条件:场地北高南低,高差约二十余米,地块西北部有一较大面积原始生态山林,植被茂盛,品种繁多,地表具有丰富的自然景观条件,树木郁郁葱葱,是该区域难得的一块绿地。
2、商业价值:
地块三面临街,地处该区之交通要塞——建设广场,南来北往的各地商贾云集,商业价值较高。
3、交通条件:
项目用地规划主入口临南京路,周边有多个公交车站,长途汽车站也近在咫尺,长江路与南京路纵横交错,南北东西交通条件均极为发达。
四、建设规模:
项目总占地面积41302.20m2(61.95亩),总建筑面积94765.79㎡,该项目建设分三期进行:
1、一期工程:包括现代商业广场,首层建筑面积11783.98 m2,总建筑面积50625.48 m2,共5层高,一、二层层高为5 m,三层高4.8 m,四五层为4.5 m。
2、二期工程:包括锦绣花园和青少年活动中心二部分
①、锦绣花园为住宅楼,总建筑面积为20385.48 m2,分为两栋。一栋26层,一栋12层,首层为架空层,设作停车位。
②、青少年活动中心为6层,局部5层,一二层层高3.9 m,三四层层高为3.5 m,建筑面积为6675.89 m2。
3、三期工程:为青少年科普综合大楼,建筑面积为12000.00 m2。
现代广场建设规模
用途
层数
建筑面积(㎡)
备注
第一期工程
55704.42㎡
1
现代商业广场
商场
主体5层
局部7层
51042.67㎡
2
地下车库
车库
1层
4661.75㎡
车位105个
第二期工程
27061.37
1
青少年活动中心
科教
6层
6675.89㎡
2
锦绣花园
住宅
高层26层
小高层12层
20385.48㎡
第三期工程
科教
12000.00㎡
总计
94765.79
五、可行性研究范围:本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。
六、项目估算总投资额:人民币20718.24万元,其中土地费用2604万元,工程费用14716.78万元,电梯设备费750万元,相关报建费用 =SUM(ABOVE) 1136.56万元,其他费用775.06万元,不可预见费用735.84万元。
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
㎡
41302.20
2
总建筑面积
㎡
94765.79
3
建筑密度
%
28.53%
4
容积率
2.28
5
总投资额
万元
20718.24
6
销售收入
万元
=SUM(ABOVE) 29896.04
7
销售税金及附加
万元
1644.28
8
所得税
万元
2140
9
净利润
万元
4344.84
10
投资利润率
%
20.97%
11
投资利税率
%
39.24%
12
建设期
年
2
第二章 项目市场分析
一、XX市经济发展趋势分析
1 、国民经济社会发展计划、和总体规划
《XX市城市总体规划(2001--2020)》于2003年9月5日通过XX省级评审。该规划将XX市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中,分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年,实现对现有城镇体系格局的初步调整;到2010年,城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年,形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%,2010年达到50%,2020年达到60%。
2、项目所在地城市化进程规划情况
本项目选址所在地的XX区,将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构;建设向阳路、新星路、东环北路和北环路,并加强片区的次干路、支路网建设;在向阳广场即长江路两厢,按城市次中心规模形成组团中心,增强综合服务,该地区为中高等强度开发。
二、XX市房地产发展概况
1、房地产市场需求情况
从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况,结合2004年上半年的房地产行业的变化情况,我们从几组数
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