房地产价格与价值.ppt

房地产价格和价值 房地产价格的含义和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义 二、房地产价格的形成条件 关于价格： 1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。（[英]戴维：现代经济学词典，现象） 2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动。（许涤新主编：政治经济学辞典，本质） 二、房地产价格的形成条件 1、有用性 2、稀缺性 “使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值”——亚当·斯密 3、有效需求 对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。 第二节 房地产价格的特征 一、房地产价格与一般物品价格的共同点 都是价格，用货币表示； 都有波动，受供求因素的影响； 都是按质论价：优质高价，劣质低价。 二、地价与一般物品价格的不同 生产成本不同 一般物品价格是“劳动价值”的表现，地价本质上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化 折旧不同 一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间流逝而降低，不存在折旧。但在我国由于实行有期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要计提折旧。 价格差异不同 一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地之间价格差异较大。 市场性质不同 一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。 价格形成时间不同 一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形成的时间通常较长。 供求变化不同 对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。 二、房地产价格的特征 1、房地产价格受区位的影响很大； 2、房地产价格实质上是房地产权益的价格； 3、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金； 4、房地产价格是在长期考虑下形成的； 5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。 第三节 房地产供求与价格 主要内容 一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格 四、房地产供求弹性 五、房地产供求与价格关系的特殊性 一、房地产的需求 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且能够购买（或承租）的数量。 形成需求的两个条件： 消费者愿意购买 消费者有能力购买 （二）决定房地产需求的因素 1、该种房地产的价格水平 2、消费者的收入水平 3、消费者的偏好 4、相关物品的价格水平 5、消费者对未来的预期 （三）房地产需求曲线 二、房地产供给 房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售（或出租）的数量。 某种房地产在未来某一时间的供给量为： 供给量 = 存量- 拆毁量 - 转换为其他种类房地产量 + 其他种类房地产转换为该种房地产量 + 新开发量 （二）决定房地产供给量的因素 1、该种房地产的价格水平 2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、房地产开发商对未来的预期 （三）房地产供给曲线 三、房地产均衡价格 在其它条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地产价格与数量的组合， 供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的房地产价格与数量的组合。由于市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易。因此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。 四、房地产供求弹性 （一）房地产需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 （通常简称为房地产需求弹性） 2、房地产需求的收入弹性 3、房地产需求的人口弹性 4、房地产需求的交叉价格弹性 5、房地产需求的价格预期弹性 1、房地产需求的价格弹性 房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。 第四节 房地产价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 本章思考题 1．什么是房地产价格? 2．房地产存在价格的前提条件有哪些? 3．决定房地产需求量的因素主要有哪些? 4. 决定房地产供给量的因素主要有哪些? 需求曲线与供给曲线有何异同? 什么是均衡价格?其形成机制是什么? 房地产需求的价格弹性、收入弹性、人口弹性、交叉价格弹性和价格