长沙德思勤城市广场可研报告(长沙分行发).doc

长沙德思勤城市广场项目概况 项目位置 项目基地位于长沙市湘府路与韶山路交界处西北、东北个，该区域处于，是红星商圈的主要构成部分及未来物业升级的主要空间，是政府重点建设的区域之一项目南边为农博中心和红星美凯龙家居市场，东南面为红星专业市场群，东面为建材、家装专业市场，北面为小山丘及3所高校。在项目3的范围内有天际岭国家森林公园、汽车站、湖南省政府、天心区政府、奥林匹克花园等大型项目。 项目位置 项目规划指标 1.2.1项目技术指标 项目一期由A、B两地块组成，其中A地块总占地面积为㎡，用地面积为32616.67㎡，容积率4.总占地面积为㎡，用地面积为㎡容积率，项目总建筑面积㎡，项目共分开发 分期 项目 可售面积㎡） 开工时间 销售时间 一期 第一阶段 精装公寓 59688.51 2010.3.28 2010.10.01 高级公寓 52186.67 A地块商铺 18591.50 地下车库(个) 750 小计 130466.68 第二阶段 产权式酒店 44580 2010.6.1 2011.6.08 酒店式公寓 129060.556 B地块步行街商铺 18000 第三阶段 MALL商业 60000 2011.10.1 2012.10.1 MALL商铺 20000 酒店商铺 6700 2010.6.1 地下车库(个) 1750 小计 278340.556 合计 408807.24 － － 整个项目开发周期预计从20年第季度开始，201年末结束，共年。投资估算与资金筹措 项目总投资额 项目一期的总投资额为228,442.53万元。项目资金筹措 序号 项 目 资金(万元) 比例 1 自有资金 79,954.89 35% 2 银行融资 40,000.00 18% 3 销售收入资金 108,487.64 47% 4 总投资 228,442.53 100.0% 项目开发资金来源于企业自有资金，按最近开发企业条件不少于总投资的%，其余部分来自于银行贷款、项目销售回款。 项目综合评价结论 项目有助于提升企业品牌;项目具有良好的社会效应;项目经济收益良好.项目不仅具有良好的社会效应，同时也具有良好的经济效益：一期项目损益表 序号 项 目 指标 单位 1 86,143.70 ㎡ 2 总建筑面积 408,807.24 ㎡ 3 项目总投资 228,443 万元 4 项目销售收入 420,170 万元 5 利润总额 191,727 万元 6 税后利润 143,796 万元 7 投资利润率（税前） 27.98% 8 投资净利润率（税后） 20.98% 9 贷款偿还期 2.00 年 综上所述，项目社会效益和经济效益良好，开发机遇也比较理想，项目可行。 长沙是在中国长三角经济圈、珠三角经济圈及中部经济圈三大经济圈交汇地带，是三足鼎立的枢纽中心，具有巨大的经济发展潜力。而根据长沙市“十一五”建设规划，长沙城市重心将向南移，省政府南迁，与南部株洲、湘潭两市相呼应，逐步形成“长株潭”城市群。 “长株潭”融城规划的实施，德思勤城市广场将处于未来长沙核心地带，项目与新省政府及天心区政府形成的政务区、办公商务区不远，且周边高等院校聚集形成的文化教育气氛浓厚；因此，以湘府路由西向东将形成未来城市的商务办公带、文化休闲带及本项目所在的会展经济产业带。 新南城区属于长沙市“十一五”规划中五个重点开发区域之一，此区域主要以复合型的城市商务副中心为定位，加大基础设施和精品项目开发建设力度，快速有序地拓展开发区域，加快人流、物流、商流的聚集，加速与株洲、湘潭相向发展。 项目交通环境 项目交通便捷，到机场约20公里，到长沙市中心及新省政府都仅3公里，汽车站约2公里，会展中心近在咫尺，交通通达性较好。 同时项目由于具有商业、金融商务办公、文化休闲及会展经济概念而具有巨大的升值潜力。 区域现状及人口构成 新井片分区现状为城郊结合部，城市发展的热点区域；总人口15.96万人，其中非农业人口12.64万人(含高校学生4.5万人)，农业人口3.32万 ；规划城市建设用地4149.68ha，规划人口45.15万。 其中，红星广场周边区域内因专业市场等商贸业相对发达，区域私营业主批发市场的生意人将占绝对比重，人口众多且消费能力强劲；目前相对集中居住的人口为12万 ，片区流动人口达20万人，在未来几年里，周边人口将增至35万 ◆武广长沙新客站 武广高速铁路新长沙火车站在长沙市城东南雨花区黎托乡，京珠高速公路以东，背靠浏阳河，劳动东路和香樟路之间，正对曲塘路，地理位置优越。新长沙站与地铁站、长途客运站、公交