2005年上半年深圳房地产市场发展报告.docVIP

2005年上半年深圳房地产市场发展报告 王锋 一、上半年深圳房地产市场总体形势??????从我市房地产管理部门统计的有关数据看，今年1～6月我市房地产市场的总体运行反映出以下几个特征： ??????今年1～6月，我市商品房投资196.46亿元，比去年同期下降14.80％；商品房施工面积2216.87万平方米，比去年同期下降1.41％；商品房竣工面积214.91万平方米，比去年同期下降23.93％。总体来看，房地产投资及建设规模逐渐减少。在建设规模减少的同时，商品房空置量不断消化，至今年6月底，商品房空置面积为142.78万平方米，同比减少38.57％。 ??????最近两年，我市商品房需求基本保持10％左右的平稳增长。今年1～6月，商品房销售面积达到488.68万平方米，较去年同期增加12.26％，其中，住宅销售面积434.32万平方米，同比增长11.03％。从住宅销售的户型结构来看，三房以下户型占75％，别墅仅占1％，普通商品住宅需求仍为市场主体需求（见图1）。 1 2005年1～6月不同户型住宅销售结构 28％；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20％，居其次（见图2）。 2 2005年1～6月各区销售面积比例图 1～6月各区住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落，除宝安区销售量环比增加29.8%，其他各个区均有所下降，当月全市住宅销售量环比下降13.2％（见图3）。 3 2005年1～6月各区每月住宅销售面积图 ??????今年1～6月份，我市住宅价格继续呈现上升势头，全市商品住宅均价为6547.89元/平方米，同比上涨12.05％。1～6月各月住宅销售价格变动看，全市住宅价格在2月份上升了8.76%后，3、4月份在我市一系列规范市场措施的作用下小幅回落，两月住宅价格环比增长率分别下降了2.79％和0.31％。5月份尽管房价有一定回升，但随着国家稳定房价系列措施的实施，6月份全市住宅价格又环比下降了2.19％。总体来看，今年上半年我市商品住宅价格仍保持着上升势头，但波动较小、走势基本平稳。 4 2005年1～6月住宅销售价格运行图 ??????从特区内住宅销售价格波动看，今年上半年，特区内房价基本保持平稳变动。1～6月，罗湖区同比小幅增长2.45％，福田区小幅下降2.13％；南山区房价在特区内可开发土地日趋有限的情况下，高端住宅开发明显增多，并带动区域住房价格的上涨，1～6月，南山区住宅均价达到7920.39元/平方米，同比上涨28.61％（见表1）。1～6月，宝安区均价5038.06元/平方米，同比增长27.89％；龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。今年我市住宅价格上涨的主要原因在于特区外城市化进程的加速，使得特区外房地产需求明显旺盛，进而引至房价较往年有较大增长。由于近年来特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移。今年1～6月特区外住宅销售面积占全市比例47％，高于去年同期的36％。同时，发展商的开发重点也逐步向特区外转移，随着品牌开发商在特区外开发项目的增多，在需求快速增长、楼盘素质普遍提高的前提下，特区外销售均价同比上涨28.42％，以往与特区内差距2倍的价格差明显缩小，价格总体差距减少到1.6倍。 ??????从住宅价格结构看，尽管销售均价出现较大上涨，但占销售总量绝大多数的普通商品住宅价格上升幅度仍基本合理。今年1～6月，全市住宅销售总量中，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数88.83%，但实际均价仅比去年同期上涨8.57％；144平方米以上的非普通商品住宅尽管价格同比增长17.82％，但由于销售量仅占全部住宅销售量的11.17％，故而对普通消费者影响不大。1～6月全市8000元以下的中低价位住宅占市场比例78％左右，10000元以上的高价位住宅仅占7％，低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳住宅市场仍是满足中低收入消费者的大众市场（见图5）。 5 2005年1～6月住宅销售面积价位结构 ??????近两年，我市二手房交易量一直保持约40%的较高增长速度，交易总量与新房销售面积逐渐接近。今年以来，我市二手房交易继续保持较高增长，1～6月二手房交易面积为422.45万平方米，比去年同期增长30.62％；其中，二手住宅交易面积为299.43万平方米，比去年同期增长37.06％。此外，二手房住宅价格比上年同期增长14.55％，基本与新建住宅价格保持同步波动（见表2）。1～6月各月二手房交易面积变动看（见表3），交易面积在3月份环比下降26.35％后，4月份大幅上升2.27倍，当月交易面积高达90.68万平方米。5月份，在国家有关税收