北京龙公馆营销策划报告.ppt

关于酒店式公寓—— 酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。 酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 WHO AM I 我不敢说，我可以成为酒店式公寓的新贵。但至少，我能肯定，我的重新“入市”，一定会为沉寂许久的“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书写里程碑式的一笔， 因为…… 我，龙头 不仅仅是在打造一个项目，我打造的是一个从我开始的时代！ 让我开启这一场新时代的征战…… 龙公馆 第一回合  市场研判 第二回合  定位延伸 第二回合 定位延展 以下所述仅表达宝隆源对本案定位的理 解，并为本案的主题推广进行系列梳理 报告结束，谢谢观赏！ 横向比较 物业配备及取费 6 第一太平戴维斯 -- 博雅国际中心 4.5 锦江集团 五 文津国际 7.4 远悦五星酒店 五　 远中悦莱 8.2 法国雅高酒店管理集团 五 纽约客 10 美国豪生国际酒店管理（集团） 五 珠江帝景 3.8 康景物业集团 -- 合生·罗马嘉园 4 中远酒店物业管理有限公司 五 远洋国际中心 2美元 凯悦物业管理公司 五 银泰中心柏悦居 物业费水平 管理集团 星级 项目 横向比较 物业配备及取费 酒店式公寓运营的成败，关键在于服务，在于有没有专业的公司进行管理。从上表可以看出，这些项目大多数依托于五星级酒店，并聘请国际知名的酒店管理公司进行酒店的后期运营，如第一太平戴维斯、凯莱物业管理公司、赛特酒店管理集团、中原物业管理集团等，都是比较有影响力的专业酒店管理公司，有了这些公司的加盟，是其后期运营、以及对客户的良好的收益保障。 横向比较 个案比较 目前没有投入使用 乐成国际 物业类型?公寓建筑 类别?板楼 均????价?25000元/平米 装修情况?精装 交通位置?三四环之间 开盘时间?2006-11-11 入住时间?2008-5-30 物业地址?华贸中心南800米（朝阳区西大望路） 销售套数：429套 已签约套数：215套 成交均价：16882元/平 销售率：50% 横向比较 个案比较 目前没有投入使用 苹果社区二期 物业类别:公寓? 建筑类别:板楼 装修状况:精装修 物业地址:朝阳区百子湾路32号国贸沿三环向南300米至百子湾路口向东300]环线位置:三至四环 均价:17000元/平方米 交通状况: 位于国贸桥东南，紧邻CBD，距东三环300米。 销售套数：1024套 已签约套数：444套 平均成交价格：16902元/平 销售率：43% 横向比较 个案比较 目前没有投入使用 山水文园四期 物业类别:普通住宅?别墅 建筑类别:板楼、联排别墅、叠拼别墅 装修状况:精装修 物业地址:朝阳区东三环十里河弘燕路 环线位置:三至四环 均价:31000元/平方米 价格描述:以上为四期1号楼开盘价格。一次性付款，银行按揭 销售套数：115套 已签约套数：26套 平均成交价格：30932元/平 横向比较 自我总结 酒店式公寓总体分布区域依托于经济发达区域或者环境优良位置。但统一都拥有交通便捷，动静皆宜的特性。 北京现有知名酒店式公寓均存在价格挑高，但租赁火爆的现象。 北京现有知名酒店式公寓均配备良好的物业管理团队。物业费均等于或大于一美元以便于支撑更优秀的的物业服务。 北京现有承租率较高的酒店式公寓均佩有全套室内设施，可以让承租人能达到“拿着牙刷‘就可以入住的方便，快捷。 经过04—06年的市场预热期，酒店式公寓已经开始逐步进入市场成熟期。新项目陆续出现。需要更明确自身定位及同位差异值。 市场分析 SWOT S 地域优势，整体社区氛围已形成 现房,没免除后顾之忧 购房后即可见到投资收益 品质优势，优良的内功，高素质的“邻居”，人文环境等可带动整个楼盘品质 W 旧楼新