中原地产2007年惠州鸿景春天项目定位产品规划报告.ppt

根据市场其它项目的常规操作模式是先做产品再找客户，但对于本项目来判断，这样操作风险将会很大，建议项目先预期找到我们预定的客户群体，然后针对项目的目标客户群做产品定位，这样项目的风险相对会更小，也就是为项目的客户量身定做最适合的产品。 房子，为客户量身定做！ 项目定位 群分时代，认识我们的上帝 根据中原对惠州专项市场调查统计的数据分析来看，在线阶段的市场上，惠州置业群体中活跃着以下几类人群，他们是惠州地产市场的绝对主力，他们也将是我们的上帝。 □ 惠州本地人、私营企业主、个体商户； □ 惠城周边企业白领； □ 惠州行政管理人员、企事业单位高层管理人员； □ 地产专业投资客。 项目定位 群分时代，认识我们的上帝 惠州本地人 □ 他们是惠州中端置业群体，以中层职员、中高及技术员、教师、公务员为主； □ 他们主要集中在30—45岁之间，多是工薪阶层，有稳定的收入，多选择按揭为主； □ 他们以3—5口之家居多，多与父母同住，渴望有独立的互不干扰的居住空间； □ 他们有区域情结，会选择原居住区域与原生活氛围相对接近的区域购买； □ 他们关注社区居家氛围及周边配套，会选择与生活息息相关的便捷社区； □ 他们注重性价比，对价格比较敏感。 项目定位 群分时代，认识我们的上帝 私营企业主 □ 他们以办厂为主，经商意识较强，有自己的产业及可观的积蓄，购买力强； □ 他们注重产品的综合素质和品质感，注重与自己身份、地位相匹配的高档物业； □ 他们关注自然景观资源，注重小区环境及家庭居住氛围，追求休闲舒适的生活享受； □ 他们大多与家人一起居住生活，两至三代同堂，注重生活品质和温馨感； □ 他们的需求主要为三、四房的中大面积户型，以二次以上置业为主。 项目定位 群分时代，认识我们的上帝 个体商户 □ 他们大多在惠州经商居住有五年以上，大部分是潮汕籍早期移民，一般经营餐管、杂货店、货运等 生意，收入来源较为稳定，积蓄较为丰厚； □ 他们注重产品的性价比和户型的使用型，注重风水及朝向； □ 他们会选择与原居住范围较近的楼盘，或其经商的片区范围内； □ 他们关注周边配套，特别是交通、教育、医疗等； □ 他们的需求主要以中大户型为主，方便几代人居住。 项目定位 群分时代，认识我们的上帝 惠城周边企业白领 □ 他们主要来自惠东、惠阳以及博罗，期望有一个好的生活环境； □ 他们主要是由惠城周边的民营企业、私营企业及工业园的白领阶层组成； □ 他们注重社区的规模、自然景观以及居住的舒适性； □ 他们喜好独特的创新产品，希望社区品质能体现其尊贵身份； □ 他们的需求主要为二、三房的中小面积户型，以一次以上置业为主。 项目定位 群分时代，认识我们的上帝 行政管理人员、企事业单位中高层管理人员 □ 他们是惠州房地产市场上中高端置业群体； □ 他们一般来惠州五年以上，收入稳定，有丰厚的积蓄，购买力强，有改善现居住条件的愿望； □ 他们希望购买能与自己身份、地位相匹配的中高档物业； □ 他们注重楼盘周边生活配套便利，关注产品的舒适性和景观； □ 他们渴望品味新的生活方式，对创新产品接受力强； □ 他们的需求以居家为主，多是二次置业。 项目定位 群分时代，认识我们的上帝 地产专业投资客 □ 他们是专业的地产投资者或公司的高层人员，有着较富余的闲散资金； □ 他们最注重城市的发展前景和片区的规划； □ 他们看重产品的升值潜力； □ 他们注重产品性价比和租金水平，追求低成本、低风险、高回报； □ 他们置业后在短期之内主要用来出租或转手获利； □ 他们主要来自深圳。 项目定位 客户定位——我们的上帝 本项目主 要客户群 惠州本地人，以水口居多 小私营企业主 惠城周边企业白领，以龙湖工业园区为主 行政、企事业单位中高层管理人员 项目定位 项目定位 根据惠州市目前房地产住宅市场的构成，将市场划分为四个梯度，即豪宅、中高档住宅、普通住宅以及公寓四个细分市场，每个细分市场都有它独特的定位因素，根据每一个市场的定位因素与本项目的资源因素相对照，从而准确判定本项目更适合进入哪个细分市场。 地产因子 公寓 普通住宅 中高档住宅 豪宅 中高档住宅附加说明 本项目符合情况 对公共交通的依赖性 很强 强 一般 弱 不宜闹市区 中高档住宅 对噪音、环境干扰的适应性 强 较强 弱 很弱 不宜紧临交通主干道、高压线、工厂等 普通住宅 对小区周边市政配套要求 高 很高 高 一般 普通住宅 对容积率要求 无 一般 低 很低 普通住宅 区域环境要求 无 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景观资源 中高档住宅 小区物管的要求 低 不高 高 很高 中高档住宅 建筑、质量、装修要求 低 一般 高 很高 精品设计 中高档住宅 对休闲空间要求 无 一般 高 很高 具有品位的专用康乐、商务会所及小区环境 中高档