中原-大连益寿轩国际老年康乐项目市场营销定位方案86页.ppt

售楼处选址 基于公交车和人流的考虑，建议选择革镇堡的中心位置，租用底层公建作为售楼处。 售楼处是楼盘的脸面，是看房人涉足的第一场所，楼盘的设计理念、风格、档次以及开发商的实力都要在这个建筑面积不足整个项目千分之一的实体中体现出来，所以精明的开发商都会倾力演绎，精心打造以吸引客户。 售楼处包装 悬挂户型图 磨砂玻璃贴纸装饰 接待台装饰 背景墙设计 悬挂装饰画 文本公示 四面悬挂装饰画 玻璃防撞腰线装饰贴 售楼处包装 深度洽谈、签约、办公区 接待、展示、洽谈区 1F 2F 内墙体构造 平顶构造 坡屋顶构造 首层地面构造 建筑材料展示 模型-立体动感呈现 中原建议针对客户定位制作如下几种沙盘模型 周边规划总体模型 项目总体规划模型 户型单体模型 制作工艺创新如动感模型、声控模型、活水模型等 推广策略建议 让客户体验到社区的真实生活感受，本案的生活方式和社区文化。 建筑品质 园林景观 物业服务 生活方式 社区文化 龙河家园在样板社区正式开放后，客户通过真实可触的园林和建筑，认可了项目的品质，价格提升700元/平，可见样板社区对项目价格支撑作用显著。 样板社区 样板间示意 行 销 现场包装 促销活动 推广计划 由于本案地产立项的约束，可行的营销手段有限，主要采取以下三种营销手段。 派单是项目销售行之有效的推广方式，能够在短时期内对市场全面覆盖，拉动现场来访量。 中原行销部现有人员39名。均在中原服务年限超过1年以上，具有丰富的行销经验和直销能力，其拦截有效率达到10%，意向客户成交率超过50%，是低成本营销模式的有效实施。 中原行销部以项目组为单位，执行组长负责制。 本项目组人员配置：安排8-10人专门负责此项目行销工作；统一着装，体现专业性、项目形象档次。 行 销 分别选择在革镇堡、辛寨子的中心位置及市内的西安路、大菜市商圈进行长期的定点行销。 行 销 网络广告 网络广告具有价格低廉、信息容量大、覆盖范围广、视听效果好、投放的针对性强、更新方便等独特优势。 中原建议选择大连较权威的免费房地产网站进行发布： 购房者网站 精品楼盘网 搜房网 天健网 小区巴士 因项目地块距离我们选择的售楼处位置较远，建议开设由售楼处至地块的看房车，并在看房车上进行适当的宣传。 现场包装 推广计划 由于本案地产立项的约束，可行的营销手段有限，主要采取以下三种营销手段。 促销活动 行 销 促销的作用 ?最短的时间引起市场对项目的最大关注 在短期内让目标人群认知、认同项目品牌形象 吸引目标人群到售楼现场，增加来访量，提高成交机会 刺激和增强目标人群的购买决心，达成销售 阶段性促销活动 阶段性成交基础客户资源维护与挖掘，利用创新促销手法，以点带面，实现下一个强销期。 阶段性促销活动 投资理财讲座 认购优惠 常规活动：打折、赠送、抽奖 老带新优惠 成交客户答谢抽奖活动 公关活动：维护成交老客户，树立项目品牌，为后续营销工作奠定客户基础。 公关活动 美食冷餐会 组织水上活动 报告结构 市场分析 项目定位 市场定位 金州市场 营销策略 营销推广 销控策略 地块分析 客户定位 产品建议 价格建议 形象建议 金州地产市场概况 项目区域市场分析 区域市场客群分析 销控思路 有效的销控能在一段时期内控制市场上的产品供应量，从而造成供小于需的局面。 能有效的控制销售节奏，使销售周期按计划完成。 通过不同阶段的产品投放，能实现价格的低开高走，实现产品在销售过程中的不断增值。 能使不同的产品均以一定的速度消化，避免出现过度旺销和过度滞销的产品。 销控原则 为在前期赢得更多的成交客户，抢占市场份额，将各种产品进行搭配，推出合理的产品比例。每次推出的房源在户型\类型方面进行搭配,确保各种产品匀势销售。 分批推出房源，优惠幅度逐步缩小，产品价格逐渐走高。 销控方式 计划将整个项目分批推出，制造更多的销售高潮。 每期推出会伴随价格的涨幅，从而使客户更快的成交。 每批推出房源会进行搭配销售，大小户型的搭配，多层、高层的搭配，使每批推出的房源更加合理。 因项目区域配套匮乏，为消除抗性，选择交通条件相对较好的北侧区域首期入市； 首期开发占地4万平建面5万，以较低均价入市，抢占市场，聚集人气，完善配套。 一期阶段划分 2008.1月 2008.4月 2008.11月底 强销期 持续期 2008.3月 公开期 筹备期 售楼处完工 展开网站推广 展开行销工作 展开认筹登记 前期筹备 项目开盘 签订合同 提高价格 成交分析 客户维护 制定后续销售计划 销售率90% End 谢谢聆听 07年9月20日 * 差别化的重要性在于：与竞争者的定位相同，等于没有定位！ 差别化定位是可以抢占的，不是因为别人有，我就不能有；前题是：如果我更完整、