孝顺金三角商业广场策划方案.doc

 孝顺金三角商业广场策划方案前?言中国楼市，受国家宏观调控政策的影响，已经步入转型期，房产界的整合、调整时期已经来临；消费者购房也已渐进理性，抢购热潮已经过去……房地产的普遍行情，对孝顺商业广场项目的推出显然造成了诸多不利。好在，普遍并不代表全部，取得本案的销售成功并不是不可能。那么，孝顺商业广场项目的市场机会点在哪里呢？????事实上，我司自从接受该项目以来一直在思考这个问题。商业广场服务小组经过多日的分析与讨论，《孝顺商业广场策划方案》终于出笼。本方案在对金华、义乌、孝顺市场调查、了解的基础之上，综合了目前楼市的总体行情，并结合我们多年的房产项目的策划服务经验，反复推敲而成。????尽管如此，本方案也不尽十全十美，或许会存在某些不完善或疏漏之处，还望谅解，并予以指正。但我们能够确定，本方案对孝顺商业广场的成功销售，具有极大的借鉴意义。目录第一部分?市场分析一、宏观市场分析二、金华、义乌市场分析三、孝顺市场分析四、竞争对手分析五、消费者分析六、项目SWOT分析七、市场结论第二部分?项目总体推广策略一、项目总体定位二、商场商品定位及功能定位三、目标客户群体锁定四、品质策略五、主要卖点提炼六、项目销售周期划分七、媒体推广策略八、活动营销策略九、宣传效果要求十、定价策略十一、广告推广费用初步预算第三部分??关于孝顺商业广场的几点建议一、建筑规划设计建议二、配套设施建议三、商铺间隔建议四、物业管理/商业管理建议第一部分?市场分析本部分针对商业广场项目所处的宏观政策、市场背景与竞争对手状况、消费者心理分析以及项目本身的优劣势进行分析，并得出相关结论。一、宏观市场分析?连续火爆多年的房地产业，为中国经济的发展带来了很大的促进作用；但近年来由于开发商的狂热圈地与购房贷款现象的严重，使得楼市风险过度集中于银行。房产界的这一现象引起了有关政府部门的高度关注，并引发了“中国楼市是否存在泡沫”的大讨论。最终国家有关部门出台了专门针对中国房地产业的宏观调控政策，政策大致内容如下：一、?提高开发商自有资金比例；二、?紧缩购房贷款。地产业也因此进入了转型期，具体表现在：一、开发商由于资金关系，拿地越来越难，投资也越来越谨慎；二、消费者购房越来越理性，观望态度越来越浓；三、纯粹的投资客正慢慢淡出市场。二、金华、义乌当前市场分析金华市区的房价目前在3000元——4500元之间，而义乌大部分房价在4000元以上，价格的连续几年高涨，已经超出普通市民的承受能力。由于政策的影响，金华的房产目前不大景气，开发项目也不尽合理，突出一点单身公寓与商铺较多，适合老百姓的住房较少；义乌整体房价的高价位与攀升比例过快，也使得投资的回报率越来越低，时间也越来越长。三、孝顺当前市场分析孝顺位于金华和义乌两地交叉点上，整体乡镇布局缺少合理的规划，交通不便利，相当繁杂，无便利的交通工具。城镇无典型的支柱产业，配套公建少，基础设施薄弱，文化娱乐场所少，卫生环境差。孝顺作为规划发展中的乡镇，除了四季新城、农民新村，暂无大的项目，整体房产业发展刚刚起步，本项目与四季新城相邻，位置相当不错。孝顺目前除了一个电动工具厂，没什么大型支柱产业。未来孝顺镇随着工业园建立，位于金华、义乌交叉点的优势将越来越明显，大力推行工业化发展，将促进镇综合经济实力日益增强，居民的消费水平也将极大提升。工业化进程必然带来商业消费，未来的商业环境也将越来越浓。四、竞争对手分析经过前期的调查发现，对本案推广将可能竞争威胁的项目来自四季新城、福泰龙、华丰商城等几个项目，下面将逐个对此做简单的分析：一、四季新城是孝顺最大的楼盘，品牌好、面积大、建筑项目丰富、配套设备完善、地理位置优越，知名度在当地相当的高；二、福泰龙地段好，跟本项目一样，属于商业价值高，未来它若建成商铺将是本项目的主要竞争对手。三、华丰商城与本项目几乎同质，建筑面积与建筑风格相近，毗邻四季新城与农贸市场，是本案的最大竞争对手，估计与本案将形成价格上的竞争。五、消费者分析消费者购房，受国家宏观调控政策的影响，已步入理性，观望态度也越来越浓，纯粹的投资客也慢慢的在淡出市场。但这并不表明消费者的购房需求在萎缩。事实上，一些品质好、地段好、价格适宜的楼盘仍受到消费者的追捧。尤其在孝顺市场，人们收入水平普遍较高，而房产业也刚刚开始起步，房价还有较大的升值潜力。随着经济的不断发展，创业的机会已经越来越小。富裕的人们必然会将闲散资金用于投资再增值，而目前银行利息不高，在“一铺养三代”的传统观念的影响下，投资商业物业的将大有人在。六、项目SWOT分析所谓知己知彼方能百战不殆，房产项目甚于战役，前期定位一旦失败，将全面影响后期销售